在经历了疯狂的 18 个月后，加拿大的房地产市场从被疫情中人们猛抢房过渡到了又一波新热潮。那就是，移民潮的涌入将可能继续推高房价。

据Globe and Mail报道，加拿大人在疫情中希望住得更好，结果房产市场异常火爆，而现在有另一波买家也将加入抢房大军为已经过热的房地产市场继续添加动力。

联邦政府已将其年度移民目标提高到有史以来最高水平，为加拿大需要填补职位空缺的新永久居民创造优越宽松的条件。这些新移民将增加加拿大的人口，与此同时也会立即增加主要就业中心和附近城市的住房需求。

在过去两年全国房地产价格上涨 40% 之际，这将进一步加剧房屋竞争。

蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特（Douglas Porter）分析了 18 个发达国家的人口增长与房价之间的关系，他说：“加拿大强劲的人口增长是推动我们房价上涨速度比许多其他经济体更快的一个因素。”

他发现，与人口保持稳定或减少的国家相比，人口增长较快的国家的房价上涨幅度更大。

从 2010 年到 2020 年，新西兰和加拿大的人口平均每年增长超过 1%。就加拿大而言，这一增长大部分归功于移民。

在同一十年中，新西兰的房价平均每年上涨 7.9%，加拿大的房价平均每年上涨 7%。

与此同时，人口减少的国家经历了房价停滞或下跌。日本的人口平均每年下降 0.2%，房价平均每年上涨 0.2%。

移民可能推高加拿大房价的一个原因是加拿大的政策迎合了拥有财富和工作技能的新移民。许多新移民带着巨额的资金来到这里，或者拥有足够的专业知识来快速赚钱。而且，就像其他有能力的人一样，他们愿意购买房地产。

C.D. Howe Institute学院的高级政策分析师 Parisa Mahboubi和一名移民劳工专家表示，融入对所有新移民来说都是一个挑战。但是，她说：“经济移民，尤其是那些有加拿大经验或受过教育的移民，能够迅速融入劳动力市场。这意味着他们能比其他移民更早地购买房产。”

18个主要经济体的人口增长与房价增长

加拿大统计局的一项新研究表明，在许多情况下，移民购买昂贵房地产的背后是预先存在的财富，而不是在加拿大的新收入。

例如，根据加拿大统计局Statscan的加拿大住房统计计划 (CHSP) 数据，在BC省列治文市，一个典型的最低收入的新移民买家，年收入中位数仅为 $11,100，在2018年购买房屋的中位价格为 $763,000。

相比之下，根据 CHSP 分析土地登记信息和财产评估的数据，2018 年，在BC省收入最低的加拿大出生的典型买家，年收入中位数为 $32,300 ，而购买房屋的中位数为 $396,000。

低收入移民和加拿大出生的购买者在消费金额上的差异表明，新移民依赖的钱不是在加拿大赚来的。资金的实际来源不明。CHSP 表示，移民财富可能是以前在加拿大或国外赚取的收入，或者是其他人赚取或少报的收入。

CHSP 还观察到，2018 年，BC 省的大多数移民买家是在 2009 年之前移居加拿大，并通过该国旨在吸引技术工人和富人的各种经济移民计划获得批准的。

BC省西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪·严（Andy Yan,）说：“如果你是经济移民并且没有其他机会，房地产将成为最快的财富创造者之一。他们很富有。但是当他们试图找工作时就难了。”

导致加拿大房价居高不下的其他因素包括低房贷利率、大量寻求高投资回报的国内投资者，以及越来越多的千禧一代组建家庭和寻找购买房产物业。

在全国最大的就业中心多伦多地区，房屋的平均价格已经超过了 $100 万以上，周边许多城市都接近或高于该价格。

这迫使加拿大人和新移民离开多伦多，进入安省南部的较小地区。甚至有些人还完全搬离了该省，前往里贾纳、萨斯卡通、温尼伯和哈利法克斯等物价房价更便宜，生活更实惠的地区。

加拿大六大都会区：多伦多、温哥华、蒙特利尔、埃德蒙顿、卡尔加里和渥太华，这些曾经是移民的首选目的地。但现在情况一直在改变。

2002 年，加拿大最大的城市接纳了该国 88% 的移民和非永久居民。根据加拿大房贷和住房公司的数据，2019 年这一比例仅为 68%。

在同一时期，这些城市的净国际移民增长了 43%。但在加拿大其他地区则飙升了 370%，尤其是在安省的地区，如尼亚加拉、伦敦、基奇纳-滑铁卢和剑桥，增长尤为强劲。

如今，这些小城市的住房严重短缺。

根据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的房价指数显示，在基奇纳-滑铁卢、剑桥、伦敦和尼亚加拉-St. Catharines地区，典型房屋价格比两年前暴涨 60%。该指数针对高价房屋进行了调整，

新的永久居民的流动将给这些地方带来更大的压力。如果房价继续上涨，更高的生活成本可能会阻碍新移民。

“我们需要劳动力市场的移民。但是，如果我们因为负担不起社区生活费用而无法获得劳动力市场的移民，那将是一个重大挑战，”St. Catharines市长沃尔特·森齐克（Walter Sendzik）说。

2021 年的联邦移民目标是 401,000 名新永久居民（已经超额完成）。2022 年的目标是 411,000。到 2023 年，这一数字为 421,000。相比之下，2019年新接纳的永久居民人数为341,180人。

CMHC 高级分析师安东尼·帕萨雷利 (Anthony Passarelli) 表示，如果移民达到创纪录的高水平，而加拿大没有通过增加住房供应来应对，那么对房地产市场的影响可能会很明显。他补充说：“我们可能会经历类似的情况，您会看到价格再次飙升，以及人们因房价过高而离开较大的人口中心并搬得更远这种连锁反应。”

当被问及加拿大是否应该放慢移民步伐直到该国拥有足够的经济适用房时，蒙特利尔银行的波特先生说：“我怀疑政策不会受到住房市场担忧的影响。话虽如此，在确定移民目标时，至少应该考虑到对住房的影响。”

来源：

https://www.theglobeandmail.com/business/article-canadas-next-wave-of-homebuyers-set-to-add-more-fuel-to-overheated/