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小心!加拿大“负资产”数量暴涨6倍,房主房贷欠债比房屋价值还高
小心!加拿大“负资产”数量暴涨6倍,房主房贷欠债比房屋价值还高
2023-04-26 02:24:42
来源:加国君
作者:晓晨
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加拿大三大抵押贷款保险公司的财务披露显示,他们正为价值数十亿加元的“负资产”贷款(underwater loan)提供担保,越来越多的房主所欠下的贷款,超过了他们房屋的价值。
根据Glbe and Mail报道,加拿大三大抵押贷款保险公司的财务披露显示,过去一年的房价下跌削弱了房主的财产净值。现在,越来越多的加拿大人欠下的钱已经超过了他们房屋的价值,这增加了保险公司赔付的风险。
相对于房产价值而言,房主所欠的债越多,就越能推高一个称为贷款-价值比 (loan-to-value,简称LTV) 的关键贷款指标。
LTV
比率越高,贷款人的贷款风险就越大,如果房主拖欠还款,抵押贷款保险公司就会为银行填补损失。
联邦银行监管机构认为,如果房主所欠贷款占房屋价值的四分之三以上,即 LTV 比率超过 75%,则贷款风险更高。
现在,保险公司报告说,越来越多的个人抵押贷款借款人的 LTV 比率高于该阈值。
在某些情况下,借款人的抵押贷款高于其房产的最新估值,或者 LTV 比率高于 100%。
在加拿大,如果借款人支付的首付低于房产购买价格的 20%,则需要购买抵押贷款保险。如果借款人拖欠抵押贷款,保险可以保护贷款人免受损失。
Canada Guaranty按揭保险公司披露的信息显示,去年第四季度,估计其 LTV 比率超过 100% 的贷款比例增加了六倍多,达到近 40 亿加元。
据披露,这一数字增加了 5.32 亿
元,占其 2021 年第四季度未偿还保险抵押贷款的 0.74%。
Canada Guaranty
贷款保险公
司
通过使用当前抵押贷款余额除以
当前财产的
估
值来计算
LTV 比率,
该公司根据最近不同社区房价的下跌情况调整了房产价值。
根据该保险公司
的季度投资组合指标
,这占其未偿还的个人保险抵押贷款的 5%。
加拿大的另外两家按揭保险公司 Sagen MI Canada Inc. 和加拿大按揭住房公司( CMHC) 也报告说,LTV 最高的贷款比例在 2022 年翻了一番。
这两家保险公司没有提供 LTV 比率超过 100% 的详细信息。他们报告的最高比率类别大于 95%。
根据其最近的财务披露,
去年第四季度,Sagen 公司
LTV 比率超过 95%的
未偿还保险抵押贷款额
140 亿元(占总贷款 10%) ,比2021 年同期 70 亿元翻倍。
加拿大按揭
住房公司(
CMHC)是联邦机构,由纳税人出资的抵押贷款保险公司。
其 2022 年第三季度的结果显示,
CMHC机构
LTV 比率超过 95%的
未偿还保险抵押贷款额为50亿加元,占比2.8%,而在 2021 年第四季度
为 23 亿元,同样翻倍有多。
CMHC 发言人 Claudie Chabot 表示,从历史上看,LTV 超过 95% 的贷款比例非常低,因此似乎没有必要报告超过 100% 的贷款。
“尽管 LTV 大于 95% 的贷款的总体比例有所增加,但 LTV 大于 100% 的贷款数量仍然很低,”她在一封电子邮件声明中说。
根据 Chabot 女士的说法,在第三季度,CMHC 总未偿投资组合中有 0.3% 的 LTV 超过 100%。
虽然抵押贷款保险公司的违约率处于历史低位,但如果房主无法支付更高的抵押贷款,他们将面临越来越高的赔付风险。
加拿大央行在不到一年的时间内将其关键利率从 0.25% 上调至 4.5% ,这些“负资产”信息的披露提供了一个了解抵押贷款市场不稳定的窗口。
借贷成本飙升减慢了房地产市场,并导致加拿大房价在
过去一年
下跌 15.5%,这反过来又
压低
一些房主的贷款。
加拿大央行则表示,他们已经充分意识到利率上升对浮动利率抵押贷款借款人的影响。
央行利率上升得如此之快,以至于借款人发现自己处于这样一种困境,即他们的每月房贷还款额已经无法支付贷款的全部利息部分,然后将未付利息添加到本金中,导致借款人的原始贷款金额增加,这也促成了更高的 LTV比率。
ref:
https://www.theglobeandmail.com/business/article-canada-mortgage-insurers-homeowner
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