动手了!CRA提前打击炒房!多伦多女教师翻建豪宅狂赚$170万,结果惨了
2022-11-25 06:16:50
来源:超级生活作者:丁其
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特鲁多政府打击翻转炒房新规一个多月后才生效,但加拿大税局已经迫不及待地提早开始出手了。多伦多一名女教师在森林山豪宅区推倒重建一栋豪宅大赚$170万,但是由于没有申报,11年后还是被CRA盯上了。



加拿大政府针对打击炒房翻转倒卖的新规(anti-flipping rules)计划于 2023 年 1 月 1 日生效,旨在“减少市场上的投机需求,抑制房价的过度增长。”


新规将禁止使用主要居所豁免少于 12 个月的出售所实现的资本收益,否则,收益将作为营业收入被CRA税局 100% 征税。


虽然距离新规正式实施还有一个多月,但加拿大税务局CRA并没有坐等这项新立法生效。


目前,税局正在通过法院挑战已经感知的炒房行为,结果有胜有负,具体取决于不同案件。


最近的案例涉及一位多伦多女房主,她前往税务法庭质疑 CRA 拒绝其主要居所申请的决定。


这名纳税人在 2011、2015 和 2016 纳税年度报税被 CRA 重新评估,涉及在此期间不同时间出售她名下拥有的四处房产。


其中多伦多森林山一套,约克区旺市一套,Wasaga还有2套度假屋。



但最具争议的是 2011 年出售她在多伦多的房产,因为加拿大税务局对纳税人的评估超出了正常的三年重新评估期,并对11年前的严重过失处以罚款。



根据房产交易记录,这处位于森林山豪宅区的房子于2007年以大约120万加元的价格购入。



原来的房子虽然面积不大,但占地50X130呎,而且是位于多伦多传统豪宅区。


所以,女房主购买后,将旧房推倒,并且重建豪宅。



定制重建的豪宅非常漂亮,室内面积有4300多呎。



不过,翻建好不久,房子2010年6月就立即拿出来卖了,开始叫价300多万,但一直卖不出。


经过几次调低价格后,这套豪宅最后于2011年5月以$290万加元成功出售。


但是,女房主没有在2011年的报税表中申报这套房子的信息,11年后,还是被CRA盯上了,不但要补缴税款,还称报税存在严重疏忽,要处罚。


税局CRA指,这套豪宅翻建后就从来没入住过就拿出来卖了,不过,事主则否认。


在法庭上,这名女房主解释说,从 2010 年到 2014 年,她与现在的前夫经历了“混乱的关系”。她说这导致了断断续续的同居关系,最终在 2015 年分居和离婚。


纳税人作证说,在 2010 年和 2011 年期间,她经常出现在这所房子里,“作为与她现在的前夫的激烈关系和虐待的避难所。”


她争辩说这所房子是她当时的主要住所,所以她在 2011 年卖掉时应该免征资本利得税(capital gains tax)。


但税局CRA 不认同女房主的说法,认为该财产的购买和处置均是“贸易性质”,因此其出售应归类为 100% 应税业务收入。


CRA称,纳税人从未更改她的主要居所地址、雇主 T4 地址或其他邮寄地址到该物业,因此其立场是她在完全重建了该物业后,在相对较短的时间内“翻转”获得了巨额利润。



近日,在税务法庭上,法官的决定是四个基本问题进行判决。


1、出售是否应该被归类为贸易性质的投机?


在分析了案件的事实和情况后,法官得出结论,认为纳税人“几乎不符合通常‘炒房’的事实模式。”


对于第一个问题,法官分析称,纳税人是一名教师,而不是一名房产经纪,她还有其他情况可以解释“产期限低于12个月衡量标准”,即她试图离开的虐待居所、断断续续的婚房,也就是她当时的主要居所


“这不是一个最新的故事,”法官指出。


最终,法官发现财产的性质、所有权期限、纳税人在这之前购买房地产的频率并不高、花费的工作、动机以及最重要的决定财产出售的情况,所有这些让法官得出了这样的结论:2011年的这处房子是作为资本财产而购买,而不是翻转炒房为目的。


2、纳税人 2011 年的纳税申报表是否存在充分的虚假陈述(即未报告财产出售),从而允许 CRA 重新开始 2011 纳税年度,否则该年度超过正常的三年复审期将被法规禁止重审?


法官发现,纳税人在她的申请中缺乏任何“细节和材料来合理地证明她可能是正确的”,因此 CRA 有权重新开放和重新评估她 2011 纳税年度,甚至可以超过正常的重新评估期。




3、纳税人在提交 2011 年纳税申报表时是否存在严重疏忽,因此受到严重疏忽处罚?


法官得出结论,纳税人不应被认定为严重疏忽,因为她采用例自己的立场报税,认为房屋是她的主要住所,因此她认为不需要在 2011 年的纳税申报表中报告收益。


法官取消了CRA对女房主重大过失处罚,并指出“(纳税人)虽然受过教育,但显然不熟悉商业和税收方式。她认为自己可以通过税法,因为它与个人持有的不动产有关,但这是没有根据的。但是,从所有的事实来看,这并不等同于故意行为,并不能提升到漠不关心遵守法律的行为。”


4、如果属于资本财产,它是否是纳税人的主要住所,从而收益可以免税?


法官确定房屋是资本财产,下一个问题就是它是否可以被视为她当时的主要住所,从而在出售时免税。


法官指出,该物业从未被任何规律性占用,并且“除了强制性公用事业外,没有可识别的地址、永久标志或其他家庭开支和接触的变化。”


法官得出的结论是,“虽然她可能回想起来认为(该房子)是她的永久住所,但如果没有一些额外的证据,她目前的观点无法缓和(CRA 的)假设。”


根据法院的调查结果,认为报税人是不允许其作为主要居所豁免。


法院认定这是一项资本财产,但不是主要住所。


因为如果是主要住所,女房主需要在 2011 年的记录申报这所房子的出售处理。


法院认为,女房主采用主要居所豁免的申请立场并未反映出对最终形成真实申请立场的情况的深思熟虑、仔细评估。


法院认为,这并不是女房主关于她的申请立场不正确的事实,而是她缺乏任何细节和材料来合理地证明她可能是正确的。


疏忽或粗心的核心是缺乏现存的文件或证据,即使在十年后的今天也无法支持个人住所的合理立场。


所以,根据法庭上周判决,女房主赢了一半也输了一半,取消了刻意隐瞒的严重疏忽处罚,但最后需要为这所房子的所获得的净利润补缴巨额税款。


ref:https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-anti-flipping-rules-challenging-transactions


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