多伦多女房主$150万卖房,6周竟没1个人看!华人自己去买房,结果被耍了!背后套路太深
2021-10-17 00:40:36
来源:超级生活
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CBC的一项调查发现,一些地产经纪通过引导不知情的买家远离低佣金房屋而属于违法行为,安省监管机构RECO表示:“除了违法之外,这种行为还破坏了对消费者的保护。”



CBC新闻记者分别以购房者和卖家的身份测试了地产经纪是否参与了这种反竞争行为,并且发现一些经纪欺骗了他们本应代表的买家,以努力提高自己的佣金底线。


约克区房主$150万卖房!6周竟没1个人看!


安妮·佩蒂特 (Joanne Petit) 和她的丈夫弗兰克 (Frank)居住在多伦多北面的约克区旺市。


今年春天,当佩蒂特夫妇将他们的房子以接近$150多万元挂牌出售时,决定在没有地产经纪的情况下进行出售。


在多伦多,地产中介通常会根据房屋的成交价向卖房者收取 5% 的佣金。在 乔安妮的案例中,房价5%意味着将超过$73,000元,在额外加上 13%的 HST销售税。


在房地产销售中,卖家支付给卖方经纪和买方经纪的佣金,通常,佣金分成两半。


在业内,这被称为合作经纪佣金(co-operating brokerage commission),当地产网MLS上挂牌时,行业规则要求必须包括合作经纪佣金。然而,这些信息是隐藏在公众视野之外的,只有通过 MLS 的内部版本,其他代理和经纪才能看到。



为了节省其中佣金,乔安妮决定跳过卖家经纪,而是向一家经纪公司支付了 200加元的固定费用,让该经纪公司将她的房子列在了 MLS 上,但将其余的工作留给了她自己去做。


图:房子挂着“业主出售”的牌子


乔安妮仍准备向代表买方的经纪支付 1% 的佣金,即大约近15,000 加元。


乔安妮推理道:“我知道肯定会有像我这样的人在 MLS 上找房子的……而且会对他们的经纪说,'我想看看这房子。'”


结果,乔安妮错了,完完全全错了


在目前如此火爆的市场上,号称房源稀缺的市场上,乔安妮一个潜在买家经纪电话都没接到。


挂牌上市六周后,乔安妮接到了有兴趣买家经纪打来的电话数为零,一个都没有。


乔安妮说:“他们打了很多电话,说希望我们与他们签约,希望让他们代理挂牌出售房子,他们想成为卖方代理。”


最后,乔安妮最终忍不住问其中一位当地经纪,她家这么漂亮的房子,为什么没有买家感兴趣?


这位经纪告诉她,用地产经纪人的话来说,她的房子已经“被黑了”(blackballed)。


乔安妮说:“地产经纪希望与地产经纪合作,地产经纪希望获得 2.5% 的佣金。”


乔安妮告诉CBC称: “这不公平,我认为必须让更多人知道。”



CBC记者伪装购房者


为了证实乔安妮的房子是否真的被经纪冷落,原因是避免低佣金,CBC记者假扮成购房者,希望在同一个街区购买和乔安妮一样的房子。


CBC记者团队根据网上搜索,联系了三名出现在搜索前面的当地地产经纪。


每个经纪都被要求看乔安妮的房子以及 MLS 上列出的附近其他两处房子。


测试发现,三分之二的经纪将潜在买家从乔安妮的家中引开。


其中一名经纪就低佣金与买家提前联系,并提出无论如何都会帮助潜在买家购买房屋,但是,另外两名经纪并未将佣金告诉买家,并劝阻或阻挠买家看房。


这两名涉嫌违规的经纪中,其中一名告诉买家,这栋房子被高估了 20 万加元,并表示业主不会在价格上让步。


另一位经纪告诉买家,她根本无法预约看房,并暗示该物业可能有租户,这让许多想要自己搬进来的购房者望而却步。


但乔安妮说,她从来没有接到过经纪的电话,从来没说过无法预约看房。


她说,另一位经纪确实打过电话,但没有问他们是否愿意谈判。


“从一开始,她想知道是否获得了2.5%的佣金。当我们告诉她只有 1% 的佣金时,她说,‘好的,谢谢,我不感兴趣,我会把客户留给自己。'”


全加拿大广泛测试


在第二次测试中,CBC团队致电加拿大五个房地产市场的 50 名地产经纪。


这次,CBC记者团队有一半是伪装为希望出售房子的房主,一半伪装为买家。


作为卖家,当询问 25位 经纪名时,他们是否可以降低向买家经纪提供的佣金,88% 的经纪警告不要这样做。


哈利法克斯的一位经纪说:“虽然他们不应该这样做,但一些经纪可能非常了解他们得到的报酬,并将他们的买家推到购买另一家房屋。”


安省地产经纪监督机构RECO 表示,佣金是可以协商的,并且“由卖家决定,如果可以的话,卖家希望支付买方的经纪佣金”。



但是,当所有 50 位经纪都被问及他们收取的佣金时,几乎所有人都报了相同的金额。四分之一的经纪将他们的费用称为标准,大多数表示他们不会就佣金进行协商谈判。


华人自己去买房,结果被耍了!


为了节省高昂的佣金,多伦多也有华人试过自己直接去买房,结果称被耍了。


多伦多一名华人买家近日在本地论坛上发帖,讲述自己心酸的买房故事。


这名华人说,邻居卖房,于是直接上门和卖方经纪谈,最后双方谈到$165万后同意签合同。


当天晚上,卖房经纪带着合同来签约,经纪和买家都签字了,由于当时已经10点,经纪以太晚为理由,当晚没有找房主签字。


第二天,这名华人准备好定金,由于合约是无条件的,没有验房和贷款等条件,只要房主签字交上定金,买卖合约就立即生效。


但是,在最后一刻,对方经纪要求加价3万加元,大约就是买家的经纪佣,换言之,在这宗交易中,卖方经纪同时也是买方经纪,这在exclusive房源中经常看到的情况。


不过,华人当场直接上门的目的就是想省一份经纪佣,最后当然不愿意。于是联系房主,结果房主说经纪没跟他说。


最后,谈好165万的房子最后卖给了别人。



 华人买家感觉被对方经纪耍了,问能投诉吗?


网友评论大部分是觉得没法投诉



卖家没签字,合同没生效



口头说也就是说说而已

没啥可投诉



有网友道出很多华人曾经为了省经纪佣拼了



这个网友说,有一个朋友也是这样,以为直接找卖家交易可以省钱。



这个更厉害了,连网友都服了:为了省佣金,竟然自己考个经纪牌....


RECO向经纪发警告:违反道德准则


而对于旺市女房主自卖房子,却遭到经纪们的联合杯葛这件事。加拿大房地产协会 (CREA) 和安省房地产委员会 (RECO) 均没有与CBC谈论调查。


然而,在得知调查结果后不久,RECO 就向其管辖范围内的 93,000 多名地产经纪和经纪公司发出通知,指出此类行为违反了道德准则。




通知说:“除了违法,这种行为还破坏了消费者保护、消费者信心和整个房地产行业的声誉。”


安省《地产经纪法》(REBBA) 规定,当买方与房地产经纪人签订代理协议时,该经纪人“......应将符合买方标准的房产通知买方,而无需考虑可能获得的报酬数额。”



如果不这样做,地产行业称称之为steering,可以理解为操纵方向,经纪操纵着买家去看房源,而不是看“符合买方标准的房产”。


律师:“这完全不道德”

安省从事房地产法律已超过 15 年的Lisa Laredo说:“这超出了操控方向(steering)范围,完全不道德。”


“你实际上并不是在提供服务,你不是在为任何人服务,你只是在为你自己服务。”


问题根源:卖方经纪支付买方经纪佣金


迈克尔·沃尔什(Michael Walsh)经营着一家专门为购房者服务的机构,他对CBC的测试结果并不感到惊讶,并表示加拿大当前的房地产销售框架支持转向。


沃尔什说:“这是地产销售模型中固有问题的一部分,即卖方经纪向买方经纪提供补偿。如果不这样做,他们就不会进行对话。”


从历史上看,所有地产经纪都只为房屋卖家工作,并且只对他们负有信托责任。


直到30年前左右,即1990 年代,在一些经纪倡导改变下,安省才出现了买方经纪。 不过,卖方激励地产经纪带来买方的佣金结构仍然存在。而过去30年,加拿大的房价却是发生天翻地覆的变化


解决方法:佣金脱钩


沃尔什和研究该行业的研究人员一致认为,真正解决这个问题的唯一方法是改变支付地产经纪的方式,因此买方经纪人的佣金不是由房屋卖方通过经纪来支付的。


美国消费者联合会前执行董事斯蒂芬布·罗贝克(Stephen Brobeck)说:“就佣金而言,该行业就像一个卡特尔(cartel)垄断行业,他们对整个行业强制执行相当高且相对统一的佣金水平。”


罗贝克长达 20 多年的研究表明,地产经纪佣金“脱钩”(decoupling)可以在几年内将地产佣金的标准率降低 1% 到 2%,从而每年为消费者节省数十亿加元。



布罗贝克说:“如果佣金脱钩,买家将首次能够协商他们的佣金,然后佣金则会下降。这也将鼓励卖家与他们的上市经纪进行更积极的谈判,而这些卖家经纪很可能也会降低佣金。”


布罗贝克说,现在由省府来实现这一改变。在此之前,他还建议消费者不要放弃与经纪谈判佣金。


然而,旺市乔安妮和弗兰克两夫妇仍然坚定地决定,不需要上市经纪的情况下出售他们房子。


乔安妮挑衅地说道:“合适的人会在合适的时间出现。”(The right person is going to come along at the right time)


根据目前加拿大的现房买卖方式,房子每交易一次,房价大约5%是成本,包括买卖双方经纪佣,省土地转让费和多伦多市土地转让费,迫使房价不断上升。


特鲁多承诺改革地产交易制度


自从特鲁多2015年上台后的6年期间,多伦多地区的房价几乎翻了一倍。


特鲁多今次联邦大选曾经承诺打压房价,让房价可负担,并且首当其冲就是要改革暗标出价抢房的交易制度。


回顾:只有她1个买家,亚裔女子惨被经纪忽悠抢高$23万!特鲁多誓言取缔这黑箱操作


如果取消目前的这个规则,CBC报道称,公开拍卖房子的做法相对非常透明。



根据CBC的说法,目前,通过公开拍卖竞标出售的方法与没有地产经纪的销售是一个意思。



就像澳大利亚一样,只有卖方经纪,买家直接面对面互相出价,价高者得,不需要买方经纪。


6年前CBC的一篇文章看到澳洲这样抢房,加拿大买家真的难受想哭


这种拍卖方式的买房方式非常透明,在卖房子开始前的四个星期内,感兴趣的购房者可以预约到拍卖的房子看房和检查,以准备出价。


在抢房日,感兴趣的买家聚集在房子外的人行道上,并在卖方经纪人的主持下组织拍卖。


由于所有出价都是公开的,买家互相知道对方的出价。


而这个结果导致澳大利亚大多数买家均不需要经纪!


正好符合本文华人买家的想法,节省了高达3万加元的买方经纪佣,房价上行的压力也会减少。


目前,加拿大有超过135,000名注册地产经纪,安省就有9万多名,如果改革目前的地产交易制度,势必影响很大。



最主要的是,这明显动了现在地产经纪的奶酪,以加拿大几乎每个行业均受保护的制度下,特鲁多敢吗?


本文来源:https://www.cbc.ca/news/canada/marketplace-real-estate-agents-1.6209706


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